La conducta delictiva del administrador de fincas y su responsabilidad civil frente a la víctima |
| escultura de Ripollés |
Según D. Manuel López Jara, Secretario
de Juzgado de Primera Instancia e Instrucción,
“El Administrador de fincas puede incurrir
en su quehacer profesional no sólo en meros incumplimientos contractuales,
sino, llegado el caso, en una infracción de naturaleza penal –delito o falta-
de la que también tendrá que responder civilmente frente a los perjudicados, ya
sea la comunidad de vecinos o alguno de los propietarios. Dicha actividad delictiva tiene entre sus
consecuencias no sólo la sanción penal al infractor, sino una sanción civil de
naturaleza reparadora.
A este respecto,
El
artículo 109 CP dispone que “La ejecución de un hecho descrito por la Ley como delito o falta
obliga a reparar, en los términos previstos en las leyes, los daños y
perjuicios por él causados”.
El
artículo 110 CP advierte que “La responsabilidad establecida en el artículo anterior comprende:
1. La restitución
2. La reparación del daño
3. La indemnización de perjuicios
materiales y morales”.
Y el artículo 116 CP
indica que “los criminalmente responsables de todo delito o falta lo son también
civilmente para reparar e indemnizar los daños y perjuicios que con ellos
causan.
Por ese motivo, en la SAP Vizcaya de 15 de mayo de 2007, resultó
condenado un Administrador de fincas por el delito “de apropiación indebida de
los fondos de la comunidad, debiendo indemnizar a la Comunidad de Propietarios
querellante en la cantidad de la que se apropió”.
Delitos o faltas más habituales en la actividad profesional del Administrador
a) Defraudaciones: apropiación
indebida, estafa, insolvencia punible y falsedad documental
Los delitos o faltas más habituales, de
los que se deriva la exigencia de responsabilidad civil, son, generalmente, los
relativos a las “defraudaciones” incluidas en el Capítulo VI del Título XIII
del Libro II del CP (delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico),
entre los que destaca la
“apropiación indebida”, especialmente en su modalidad de delito continuado
(arts. 252 a 254 CP).
Existe una abundante jurisprudencia de las
Audiencias Provinciales sobre esta última cuestión. Puede ponerse el ejemplo de
la SAP Barcelona de 4 de febrero de 2008, en la que se señala: “Los hechos
acontecen durante un periodo largo de tiempo, más de tres años, durante los
cuales el acusado, en su calidad de Administrador, recibía mensualmente las
cuotas de los propietarios, no dándoles parcialmente su destino cuando, cada
dos meses, tenía que abonar con ellas las tasas de higiene pública y no lo
hacía, destinando parte de aquel dinero a otros fines no autorizados”. También
se afirma que “el único que pudo cobrar (el importe reclamado, distraído a la
comunidad, y no satisfecho por unos trabajos de pintura) era el imputado, que
en la fecha de los hechos era el Administrador y el único autorizado para
disponer de la cuenta de la Comunidad de Propietarios”.
En menor medida también hay que hacer
referencia a la “estafa”
(arts. 248 a 251 CP), si bien debe partirse del principio de que el delito de
la apropiación indebida se diferencia del de estafa no sólo en la
inexigibilidad de un engaño previo o coetáneo, sino porque su nota
característica es el abuso de confianza por parte del autor del delito, es
decir, por el Administrador. En realidad, la jurisprudencia es enormemente
reacia a aplicar este tipo delito al ámbito que nos ocupa, decantándose en la
mayoría de las ocasiones por el de apropiación indebida.
También debe llamarse la atención sobre el
tipo delictivo de “insolvencia
punible” (art. 257 CP) que, aunque posible, no es fácil apreciarlo en el
ámbito que nos ocupa. Como ejemplo de esta dificultad puede ponerse el supuesto
analizado por la SAP Madrid de 11 de febrero de 2008, que señala lo siguiente:
“Está claro que el Administrador en el momento en que retiró los fondos de la
cuenta bancaria de la Mancomunidad de Propietarios fue para hacer frente a
pagos perentorios de ésta, tales como el agua de la totalidad de la finca y el
sueldo de ese mes del conserje […]. Ahora bien, es doctrina jurisprudencial que
en el delito de insolvencia es necesario que el autor haya realizado actos con
entidad para producir la insolvencia de una manera verdaderamente
injustificable desde el punto de vista de la racionalidad mercantil”, lo que no
suele ocurrir en estos casos.
En último lugar, hay que destacar las “falsedades documentales”
encuadradas en el Título XVIII, como la “falsificación de documento mercantil o privado”
(art. 390, en relación con los arts. 395 y 396 CP); si bien, la SAP Zaragoza de
12 de febrero de 2009 consideró que la emisión por el Administrador de una
factura que “no obedecía a ninguna obra efectiva realizada”, constituye un
delito de falsedad en documento mercantil castigado en el artículo 390 CP.
b) Calumnias e injurias
Estos supuestos son las que, en la
práctica, se presentan con mayor frecuencia al analizar la jurisprudencia penal
de nuestras Audiencias Provinciales.
c) Coacciones
El Administrador puede incurrir en un
delito de “coacciones”, si, por ejemplo, se desconecta unilateralmente al
propietario de un servicio o suministro general por falta de pago (agua,
calefacción, etc.), o se cierra o impide el acceso a una zona o elemento común,
lo que equivaldría a una “vía de hecho” (art. 172 CP). Aunque, sin embargo, se ha
considerado que el hecho de que el Presidente y el Secretario de la comunidad
de Propietarios denieguen la entrega de la llave de la azotea a uno de los
vecinos para ampliación de su antena de radioaficionado no se ha considerado
delito de coacciones, pues se actuó “en cumplimiento de un acuerdo de la
comunidad de propietarios” (SAP Madrid de 23 de enero de 2004).
d) Delitos contra los
trabajadores
El artículo 311 CP castiga la conducta de
quienes mediante engaño o abuso de situación de necesidad impongan a los
trabajadores a su servicio condiciones laborales o de Seguridad Social que
perjudiquen, supriman o restrinjan los derechos que tengan reconocidos por
disposiciones legales, convenios colectivos o contrato individual.
Autoría
y responsabilidad civil subsidiaria del Administrador
El artículo 28 CP define como autor a
quienes realizan el hecho por sí solos, conjuntamente o por medio de otro del
que se sirve como instrumento. También considera como autor a los que inducen
directamente a otro u otros a ejecutarlo, o los que cooperan a su ejecución con
un acto sin el cual no se habría efectuado. Éstos serán responsables
“solidariamente entre sí por sus cuotas, y subsidiariamente por las
correspondientes a los demás responsables” (art. 116.2 CP).O lo que es igual, serán
responsables civiles subsidiarios de los delitos o faltas cometidos por sus
empleados o colaboradores en la ejecución del servicio contratado por la
comunidad. De este modo, como señala el artículo, son responsables civiles subsidiarios “las personas naturales y
jurídicas dedicadas a cualquier género de industria o comercio, por los delitos
o faltas que hayan cometido sus empleados o dependientes, representantes o
gestores en el desempeño de sus obligaciones o servicios” (art. 120.4 CP).
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