RECIBOS IMPAGADOS
Según las cuentas presentadas en el ejercicio 2003-2004, por impago de recibos nos debían 4.758€.
Pero como los duendes necesitaban reírse un poquito más de nosotros, al año siguiente quiso Hades que, cuando se cambió de entidad bancaria, de una remesa de 9.600€, devolvieran 6.763,66€. Sí. Es esa cifra. No me he equivocado, 6.763,66€ de los que se recuperaron 1.568,92€.
¿Y el resto?. Nos los comimos con patatas. ¡5.194,74€ de nada!. Porque a nuestro administrador colegiado no hubo manera de sacarle quienes eran los deudores.
Cobramos los impagados del ejercicio 2003-2004, pero los 5.194,74€ los perdimos definitivamente.
RECOMENDACIONES
- Llevar un exhaustivo control de recibos devueltos y reclamarlos en cuanto se produzca una devolución.
PÓLIZA DEL SEGURO
Consultado al respecto el administrador colegiado, nos informó que, por el precio que pagábamos, la cobertura era mínima. Por otro lado, la mayor parte de los daños que sufríamos eran por agua y éstos estaban franquiciados, siendo difícil llegar a la cantidad establecida.
Como ya nos fijábamos hasta en el vuelo de una mosca, observamos que se sucedían otros siniestros en la comunidad que tampoco reclamaba, o que nunca nos pagaban. ¿O sí?. Porque en una ocasión que reclamamos nosotros (sin intermediar el administrador), nos mandaron un cheque por los 700 € del siniestro. ¿Casualidad?.
Entonces ¿No se comunicaban los siniestros al seguro o no se contabilizaban en la cuenta de la comunidad?. A esas alturas, podíamos pensar cualquier cosa.
Cuando se estaba negociando el cambio de compañía por otra más efectiva con la que tuviéramos mayores prestaciones, el comercial de la anterior nos dijo que ellos habían pagado todo lo que les habían notificado, pero no quiso facilitarnos la relación de siniestros.
Directamente contratamos a otra Compañía que no fuese “figurante”.
RECOMENDACIONES
- Leerse bien el contrato y las condiciones de la póliza.
- Pasar todos los partes de siniestros. Si no corresponde, normalmente responden por escrito.
- Solicitar que nos ingresen, directamente en la cuenta de la comunidad, los pagos que deban efectuarnos.
BANCO MALO
Si a una inadecuada actuación profesional de quien administra los intereses de una comunidad de propietarios, por muy administrador colegiado que sea, se le suma el hecho de vivir donde se conoce todo el mundo y se le une la amistad y/o la connivencia y laxitud de los empleados de la entidad bancaria donde esa comunidad tiene su cuenta ¡lo llevas claro!, porque puede que te quedes sin aliento……
Oficialmente para sacar dinero de la cuenta de nuestra comunidad, había que presentar un talón con dos firmas conjuntas, una del presidente y otra del administrador.
En la práctica, comprobamos que nuestro administrador colegiado sacaba periódicamente por ventanilla, con su sola firma y sin necesidad de talón alguno, además de su salario y en distinta fecha (para que no cupiese duda), cantidades variadas 300€, 320€, 290€, 430, 500€ ……., según le pareciese, en concepto de “suplidos”, habiendo llegado a sacar en el año 1998, en efectivo por ventanilla 1.535.168 pts . (9.226,73€).
La casualidad, como siempre, quiso que en 2004 llegara a nuestras manos una “notificación carta de embargo inmediato” del Ayuntamiento, donde se nos reclamaba la “friolera” de 24.000€ por impago de recibos de agua.
Corrimos a ver de qué se trataba porque desconocíamos que debiésemos también agua y allí nos enseñaron las notificaciones que desde el año 1999 nos enviaban. Unas recepcionadas con la firma del administrador y otras devueltas por ausente (también era amigo del cartero).
Nos quedamos petrificados una vez más. No podíamos dar crédito a lo que estábamos viviendo. No era posible. Por aquí también “nos crecían los enanos”. ¡Hasta dónde íbamos a llegar!
Este hecho nos puso delante las fugas que se producían por el banco y, al tener que remitirnos a las cuentas del año en cuestión, comprobamos que de la cantidad que nos reclamaban, se habían pagado 1.535.168 pts.
Simplemente, una vez sacado en efectivo, con una mera nota de entrega , se había volatizado de nuestra cuenta.
No sabemos si la amistad con el personal de la entidad bancaria, o simplemente la negligencia en su proceder de nuestro administrador colegiado, le llevó también, no solo a no negociar los elevados costes financieros que soportábamos, sino a padecer elevadísimas comisiones por descubierto de dos o tres días, el mismo tiempo que, a veces, se demoraba en pasar la remesa de recibos. (En lugar de pasar los recibos el día 1, como se le decía, nos dejaba en números rojos y los pasaba el 3 ó el 4).
El administrador colegiado, por su parte, como siempre “no sabía nada de lo que se le preguntaba”. Con una desfachatez impresionante, nos miraba con cara de ¿qué me estáis contando? y había obviado las cartas del Ayuntamiento, porque el agua “estaba más que pagada” y si nos dejaba un descubierto en el banco, era "porque se le olvidaba pasar los recibos".
Se encontraron tantísimas irregularidades que, de no haberlo permitido el director de la oficina bancaria, no se hubieran producido, que se reclamó a la oficina de atención al cliente de la Entidad, presentando relación y fotocopias de las salidas de dinero por ventanilla con su sola firma.
La respuesta recibida fue que No Teníamos Derecho a Reclamar Nada, porque habíamos estado aprobando las cuentas todos los años.
Acudimos al Banco de España y obtuvimos la misma respuesta, aunque entre líneas apuntaban que acudiéramos a los tribunales.
MORALEJA: Si te ves en una situación similar, ¡¡¡¡NO APRUEBES LAS CUENTAS!!!!
CONSECUENCIAS:
- Cambio de Entidad
- Aprobación de normas en Junta General donde se acordó:
- No pagar recibos ni facturas que, previamente, no hubieran sido aprobados por el Presidente.
- No volver a emitir, bajo ningún concepto, cheques al portador.
- Justificar todos los pagos con la factura oficial correspondiente.
- Normas para la entidad bancaria, a cuyo director se le entregó por escrito un listado de domiciliaciones y las siguientes instrucciones:
- Prohibido, bajo ningún concepto, permitir retirar dinero en efectivo por ventanilla mediante resguardo salida.
- No pagar ningún cheque al portador.
- Todos los cheques y/o transferencias, llevarían 3 firmas conjuntas reconocidas (Presidente, Vicepresidente y Administrador).
QUÉ HACER EN CASOS SIMILARES
Por este orden
- No aprobar las cuentas Nunca
- Exigir responsbailidades a la oficina de la Entidad
- Dirigirse a la Oficina de atención al cliente de la Entidad
- Comunicarlo al Banco de España
- Presentar denuncia ante el Juzgado
EL GAS
Pese a tener un consumo individualizado (todas las viviendas tienen su contador), el suministro a las mismas parte de un depósito central comunitario, cuyo llenado pagaba la comunidad.
Como nunca teníamos dinero, en alguna ocasión, sobre todo en invierno, nos quedamos sin gas porque a la petrolera ya se le debían dos recibos (máximo financiado) y no nos servía hasta que no pagásemos al menos uno de ellos, por lo que teníamos que esperar a primeros de mes para que entrasen los ingresos de los recibos comunitarios.
Tomando como medida el consumo mensual de cada uno de los propietarios, más un porcentaje de pérdidas y otro porcentaje de fugas, estableció la media anual de consumo general de la Comunidad y se los presentó a la nueva Petrolera que, siempre haciéndonos un favor, accedió a prorratearlo en 12 mensualidades y facturarnos todos los meses la misma cantidad a la que, además, aplicaba un ligero descuento.
A final de año se liquidaba de manera que, si nos habían servido más de lo que habíamos pagado, les abonábamos la diferencia y si, por el contrario, nos habían servido menos, ellos nos lo devolvían.
La verdad es que siempre teníamos que pagarles entre 1.000 y 2000€, (creo que una vez nos devolvieron 300€) pero, a fin de cuentas, se habían acabado los problemas y todo el año teníamos gas.
Por su parte, la Comunidad facturaba a los vecinos prorrateando su consumo anual estimado, también mensualmente. Al cabo del año, una vez leídos los contadores, se les liquidaba exactamente igual que se hacía con la petrolera.
Varios años estuvimos contentos con este sistema que, aunque era muy trabajoso para el administrador y se lo daba hecho el vecino ejecutivo (que entonces ya era Presidente de la Comunidad), para la Comunidad resultaba cómodo y hubiésemos seguido con él de no ser porque, el año que llegamos a la Junta, al practicar las liquidaciones, comprobamos que la petrolera nos tenía que devolver 2.830€ de los que, aunque habían mandado notificación y fecha de pago, llegado el vencimiento no lo hicieron efectivo y cuando se los reclamábamos, o nos daban la callada por respuesta o nos remitían, incomprensiblemente, a la empresa de mantenimiento de la instalación (que obligatoriamente por Ley teníamos contratada y que también nos suponía un elevado coste, sobre todo, cuando a la cuota de mantenimiento se sumaba la revisión del tanque), cuando era la propia petrolera quien facturaba siempre a nombre de la comunidad.
A nuestro administrador colegiado le preguntábamos cómo lo hacían otros años y cual era el procedimiento a seguir, alegando que “él se lo decía al vecino ejecutivo para que se encargase, pero en este caso, aunque ya había hablado con él, no sabía nada”.
Ante la falta de respuestas, acudimos al Ministerio de Industria. Allí nos remitieron a la legislación vigente (de la que nunca habíamos oído hablar). También nos dijeron que la comunidad no podía “vender” el gasóleo a los vecinos como lo estábamos haciendo y nos aconsejaron que, por nuestra propia tranquilidad y evitar males mayores, cambiásemos de sistema.
No dábamos crédito al surrealismo que vivíamos en ese momento.
Teníamos implantado, por desconocimiento, un sistema ilegal. Habíamos concertado un contrato que no nos respetaban. El vecino ejecutivo “missig”; el administrador no sabía por dónde le venía el aire y los “Cuatro pardillos” de la Junta, completamente descolocados luchando contra la adversidad.
Decíamos, -¡Vamos a ver!, Si cuando sale la liquidación a su favor nos remiten una factura con el importe que tenemos que pagarles y cobran a su fecha ¿Por qué cuando nos tienen que devolver ellos, no nos pagan a su fecha de vencimiento?.
Llegamos a pensar que nos habríamos equivocado, porque empresas tan importantes y solventes, no funcionan de esa manera, así que, armándonos de paciencia, decidimos cotejar las notas de entrega que dejaban los camiones con las facturas emitidas en las que figuraban los metros cúbicos que nos iban sirviendo.
.- No puede ser. ¡Vuelve a sumar!. Están mal las cuentas. ¡Faltan metros cúbicos….. Sin embargo las fechas de suministro coinciden con las notas de entrega, pero mira, aquí en la nota pone el día X, 20.000m3 entregados y en la factura viene como entregado ese mismo día 33.000!. Nos hemos tenido que equivocar. Comienza de nuevo. ¿Otra vez el mismo resultado…...?
Por sus cuentas, ellos nos debían 2.830€. Pero por las nuestras, como en alguna ocasión, presuntamente, nos habían cobrado metros cúbicos de más, nos debían bastante más.
Nos enfadamos. Y mucho. Y nos empeñamos en recuperar, al menos, lo que nos reconocían por lo que emprendimos una campaña bidireccional hacia la petrolera y hacia la empresa de mantenimiento que, posiblemente fuera la comercial.
Localizamos al vecino ejecutivo quien manifestó que “él ya lo había notificado, pero que no tenía competencia en su empresa para reclamar, fehacientemente esa cantidad”. A las compañías se les realizaron numerosas llamadas de teléfono; cartas documentadas y argumentadas a diferentes departamentos, remitiendo siempre copia a la Dirección General. Visitas
Tras varios meses de desalientos, nos mandaron una factura devolución por el importe reconocido que le agradecimos infinitamente al vecino ejecutivo de la compañía, cuando nos informó de que “había intervenido y realizado numerosas gestiones muy costosas, para que recuperásemos el dinero”.
En cuanto a los metros cúbicos facturados de más, la petrolera calló para siempre y el vecino ejecutivo, dijo que “eso era imposible”. Al decirle cómo estaba documentado, alegó que “tal vez ….se debiera…. a que…. hubiese algún tipo de pérdidas…. o fugas…. en la cisterna del camión….., porque el gasóleo se volatiza y el camión pondría los metros que descargó en la urbanización, mientras la compañía contabilizaría los metros que en origen, cargó el camión”.
Y tras este demoledor razonamiento, se quedó tan ancho.
O sea, que si el camión sale a tope y hace dos descargas parciales por el camino, date por jodido, porque según este vecino, van a cobrar la totalidad de la carga.
Estábamos tan agotados y con tantos frentes abiertos, que no teníamos fuerzas para continuar la reclamación de los metros cúbicos cobrados de más, por eso lo dejamos pasar, aunque seguimos preguntándonos por dónde se perdería y se fugaba el gasóleo del camión.
Afortunadamente, en una Junta Extraordinaria, se aprobó el cambio de compañía y de sistema.
CONSECUENCIAS: Cambio de compañía suministradora (la actual ofreció un paquete muchísimo más interesante). Cambio de sistema de facturación (la suministradora factura directamente a los vecinos previa lectura bimestral de sus contadores, sin repercutir para nada en la comunidad “las fugas del camión”). Eliminación de la empresa de mantenimiento de la instalación (previa negociación de este servicio con la suministradora, que se encarga de la revisión de la instalación externa, incluyendo el famoso tanque receptor).
A partir de este momento, fue como si nos quitasen una losa de encima. Esos cambios supusieron un considerable ahorro y nuestra maltrecha economía comenzó a recuperarse de manera espectacular.
RECOMENDACIONES: Ojo con las facturas de gas y con los contratos de mantenimiento de las instalaciones en aquellas comunidades que tengan el suministro centralizado o que, siendo individual, facture la comunidad a los vecinos en lugar de la Compañía. No te olvides nunca que “el gas, como elemento volátil, tiene fugas”.
A tener en cuenta, relacionado,
Legislación:
- Ley de Hidrocarburos (Ley 34/1998, de 7 de octubre BOE nº241 de 8 de octubre de 1998).
- Real Decreto 1085/1992, de 11 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la actividad de distribución de gases licuados del petróleo.
- REAL DECRETO-LEY 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios..
- RD 919/2006, de 28 de julio, por el que se aprueba el Reglamento Técnico de Distribución y utilización de combustibles gaseosos y sus instrucciones técnicas complementarias ICG
01 a 11. - Ley 12/2007, de 2 de julio, por la que se modifica la Ley 34/1998, de 7 de octubre del sector de Hidrocarburos, con el fin de adaptarla a lo dispuesto en la Directiva 2003/55/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2003, sobre normas comunes para el mercado interior del gas natural.
Organismos:
- Comisión Nacional de la Energía (CNE) http://www.cne.es/
- Ministerio de Industria http://www.mityc.es/
- Comunidad Autónoma Madrid http://www.madrid.org/
Empresas
- CEPSA http://www.cepsa.com/
- REPSOL http://www.repsol.com/
- BP www. bp.com
- GAS NATURAL www. gasnaturalfenosa.es
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