EL ADMINISTRADOR DE FINCAS SEGÚN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, Artº 20

El Administrador de fincas urbanas ¿Qué es?

El Administrador de fincas urbanas es un profesional con formación específica para gestionar y gobernar una Comunidad de Propietarios, que  asume competencias establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal  (Artículos 20 y 9.1.e) además de otras pactadas entre él y la Comunidad de Propietarios contratante, con arreglo a lo establecido en el  artº.1255 del CC.

Su cometido según la Ley de Propiedad Horizontal

Artículo  20,  Corresponde al Administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso como secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta,  entre otros, lo indicado en el

Artículo  9. 1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal

• Emitir los recibos de los comunitarios
• Expedir las certificaciones, a que se refiere el artículo 9-1-e) párrafo 4º LPH sobre estado de deudas.
• Asumir la representación de la Comunidad en la reclamación de las obligaciones del artículo 9-1 e) y f) referidas en el artículo 21-1 LPH.
• Redacta y Enviar la convocatoria para las correspondientes Juntas; Redactar actas y, si      corresponde, diligenciar el libro de actas.

Quien puede ejercer de Administrador de fincas urbanas 

Según artículo13.5  de la Ley de Propiedad Horizontal,

Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Artículo 13.6.

Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario Administrador, podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Sobre las cuentas de la Comunidad 

Para CARRERAS MARAÑA, "...... la posible responsabilidad civil del Administrador deriva de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad.

Si por Ley (artículo 20 de la LPH) le corresponde al administrador "efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes", la gestión de dichos fondos, es decir, el destino final de los mismos es de su exclusiva competencia, debiendo responder de dicho destino y de su adecuación a lo autorizado ante  la  Junta de Propietarios.

La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de octubre de 1.986 ,indica  que la obligación de rendir cuentas es inherente al mandato, debiendo el mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos, basándose en documentos y comprobantes (Sentencias de 25 de mayo de 1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de febrero de 1.960, 26 de mayo de 1.966 y 24 de mayo de 1.975 ).

En caso de tener que echar al administrador,  s/Código Civil

Revocación del mandato

El mandato se acaba: 

• Por su revocación
• Por renuncia o incapacitación del mandatario
• Por muerte, declaración de prodigalidad o 
• Por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.

El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato, según la  AP Málaga, sec. 6ª, Sentencia de 9 de enero de 2006, nº 5/2006, rec. 792/2005  “Esta Sala tiene reiterada, conforme a la doctrina mayoritaria, la tesis de que se trata de un mandato «sui generis» de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal - los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria-“.