CUÁNTO COBRA UN ADMINISTRADOR DE FINCAS

¿Cuánto cobra un Administrador de Fincas?

Hasta hace unos años, el Colegio de Administradores de fincas, tenía establecidas unas cantidades por diferentes servicios, de manera que se calculaban los honorarios del administrador multiplicando cada importe específico por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (número de viviendas, ascensores, plazas de garaje, trasteros, calefacción y aire acondicionado centralizados, bombas de presión, portales, portería, conserjería, vigilancia, jardinero, limpieza, piscina, jardines, zonas deportivas, locales comerciales, etc.).

El Administrador de fincas es un profesional liberal y establece sus honorarios en función de la oferta, la demanda y del lugar donde ejerza. En Madrid o Barcelona, por ejemplo, los honorarios del administrador son más elevados que en el resto de localidades de España, influyendo también las diferentes zonas locales.

No obstante para una comunidad media, el Colegio de Administradores sugiere cobrar al mes 38€ por hora de dedicación.
Pero la pregunta del millón es ¿Cuántas horas se lleva mi comunidad?

Cómo calcular las horas que dedica un Administrador de Fincas a una  Comunidad de Propietarios

Esta tabla ha sido realizada con arreglo a los cálculos realizados por el Colegio de Administradores, tomando como base un mínimo de 9 viviendas y de 3 servicios

Ejemplo: 

Para una comunidad de 100 viviendas, con 7 servicios, según la tabla expuesta, nos resultarían 24,15 horas que multiplicadas por los 38€ aconsejados, nos darían 917,77€/mes 

Pero no olvidemos que es el propio administrador de fincas quien determina cuánto cobrará. Algunos establecen un precio fijo según los servicios y el número de viviendas, por ejemplo, a partir de 3 servicios 7€/vivienda. 

Estos parámetros son buenos para tener una orientación, saber por dónde se mueve el mercado y desconfiar de aquellos profesionales que ofrecen precios muy inferiores.

La búsqueda de un buen administrador de fincas se convierte en algo similar a encontrar una aguja en un pajar y se deben de mirar muchas cosas, no solo el precio de sus honorarios.  Lo barato sale caro se hace dogma en este caso, porque lo que no le cobre a la comunidad, se lo llevará por otro sitio.

Recomendamos que el administrador de fincas esté colegiado, aunque el Colegio de Administradores, poco haga ante las reclamaciones. En este sentido, en vez de mirar para otro lado o hacer oídos sordos,  deberían de ser más objetivos, menos corporativos y defender los intereses reales de las comunidades de propietarios (y de paso, y como fórmula ejemplarizante, publicar los casos). 

QUÉ TIPO DE RESPONSABILIDAD TIENE EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

La conducta delictiva del administrador de fincas y su responsabilidad civil frente a la víctima

escultura de Ripollés

Según D. Manuel López Jara, Secretario de Juzgado de Primera Instancia e Instrucción, 

“El Administrador de fincas puede incurrir en su quehacer profesional no sólo en meros incumplimientos contractuales, sino, llegado el caso, en una infracción de naturaleza penal –delito o falta- de la que también tendrá que responder civilmente frente a los perjudicados, ya sea la comunidad de vecinos o alguno de los propietarios.  Dicha actividad delictiva tiene entre sus consecuencias no sólo la sanción penal al infractor, sino una sanción civil de naturaleza reparadora.

http://www.elderecho.com/civil/conducta-delictiva-Administrador

A este respecto,

El artículo 109 CP dispone que “La ejecución de un hecho descrito por la Ley como delito o falta obliga a reparar, en los términos previstos en las leyes, los daños y perjuicios por él causados”.

El artículo 110 CP advierte que “La responsabilidad establecida en el artículo anterior comprende:

1. La restitución

2.  La reparación del daño

3. La indemnización de perjuicios materiales y morales”.

Y  el artículo 116 CP indica que  “los criminalmente responsables de todo delito o falta lo son también civilmente para reparar e indemnizar los daños y perjuicios que con ellos causan.

Por ese motivo,  en la SAP Vizcaya de 15 de mayo de 2007,  resultó condenado un Administrador de fincas por el delito “de apropiación indebida de los fondos de la comunidad, debiendo indemnizar a la Comunidad de Propietarios querellante en la cantidad de la que se apropió”.

Delitos o faltas más habituales en la actividad profesional del Administrador

a) Defraudaciones: apropiación indebida, estafa, insolvencia punible y falsedad documental

Los delitos o faltas más habituales, de los que se deriva la exigencia de responsabilidad civil, son, generalmente, los relativos a las “defraudaciones” incluidas en el Capítulo VI del Título XIII del Libro II del CP (delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico), entre los que destaca la “apropiación indebida”, especialmente en su modalidad de delito continuado (arts. 252 a 254 CP).

Existe una abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre esta última cuestión. Puede ponerse el ejemplo de la SAP Barcelona de 4 de febrero de 2008, en la que se señala: “Los hechos acontecen durante un periodo largo de tiempo, más de tres años, durante los cuales el acusado, en su calidad de Administrador, recibía mensualmente las cuotas de los propietarios, no dándoles parcialmente su destino cuando, cada dos meses, tenía que abonar con ellas las tasas de higiene pública y no lo hacía, destinando parte de aquel dinero a otros fines no autorizados”. También se afirma que “el único que pudo cobrar (el importe reclamado, distraído a la comunidad, y no satisfecho por unos trabajos de pintura) era el imputado, que en la fecha de los hechos era el Administrador y el único autorizado para disponer de la cuenta de la Comunidad de Propietarios”.

En menor medida también hay que hacer referencia a la “estafa” (arts. 248 a 251 CP), si bien debe partirse del principio de que el delito de la apropiación indebida se diferencia del de estafa no sólo en la inexigibilidad de un engaño previo o coetáneo, sino porque su nota característica es el abuso de confianza por parte del autor del delito, es decir, por el Administrador. En realidad, la jurisprudencia es enormemente reacia a aplicar este tipo delito al ámbito que nos ocupa, decantándose en la mayoría de las ocasiones por el de apropiación indebida.

También debe llamarse la atención sobre el tipo delictivo de “insolvencia punible” (art. 257 CP) que, aunque posible, no es fácil apreciarlo en el ámbito que nos ocupa. Como ejemplo de esta dificultad puede ponerse el supuesto analizado por la SAP Madrid de 11 de febrero de 2008, que señala lo siguiente: “Está claro que el Administrador en el momento en que retiró los fondos de la cuenta bancaria de la Mancomunidad de Propietarios fue para hacer frente a pagos perentorios de ésta, tales como el agua de la totalidad de la finca y el sueldo de ese mes del conserje […]. Ahora bien, es doctrina jurisprudencial que en el delito de insolvencia es necesario que el autor haya realizado actos con entidad para producir la insolvencia de una manera verdaderamente injustificable desde el punto de vista de la racionalidad mercantil”, lo que no suele ocurrir en estos casos.

En último lugar, hay que destacar las “falsedades documentales” encuadradas en el Título XVIII, como la “falsificación de documento mercantil o privado” (art. 390, en relación con los arts. 395 y 396 CP); si bien, la SAP Zaragoza de 12 de febrero de 2009 consideró que la emisión por el Administrador de una factura que “no obedecía a ninguna obra efectiva realizada”, constituye un delito de falsedad en documento mercantil castigado en el artículo 390 CP.

b) Calumnias e injurias

Estos supuestos son las que, en la práctica, se presentan con mayor frecuencia al analizar la jurisprudencia penal de nuestras Audiencias Provinciales.

 c) Coacciones

El Administrador puede incurrir en un delito de “coacciones”, si, por ejemplo, se desconecta unilateralmente al propietario de un servicio o suministro general por falta de pago (agua, calefacción, etc.), o se cierra o impide el acceso a una zona o elemento común, lo que equivaldría a una “vía de hecho” (art. 172 CP). Aunque, sin embargo, se ha considerado que el hecho de que el Presidente y el Secretario de la comunidad de Propietarios denieguen la entrega de la llave de la azotea a uno de los vecinos para ampliación de su antena de radioaficionado no se ha considerado delito de coacciones, pues se actuó “en cumplimiento de un acuerdo de la comunidad de propietarios” (SAP Madrid de 23 de enero de 2004).

d) Delitos contra los trabajadores

El artículo 311 CP castiga la conducta de quienes mediante engaño o abuso de situación de necesidad impongan a los trabajadores a su servicio condiciones laborales o de Seguridad Social que perjudiquen, supriman o restrinjan los derechos que tengan reconocidos por disposiciones legales, convenios colectivos o contrato individual.

Autoría y responsabilidad civil subsidiaria del Administrador

El artículo 28 CP define como autor a quienes realizan el hecho por sí solos, conjuntamente o por medio de otro del que se sirve como instrumento. También considera como autor a los que inducen directamente a otro u otros a ejecutarlo, o los que cooperan a su ejecución con un acto sin el cual no se habría efectuado. Éstos serán responsables “solidariamente entre sí por sus cuotas, y subsidiariamente por las correspondientes a los demás responsables” (art. 116.2 CP).O lo que es igual, serán responsables civiles subsidiarios de los delitos o faltas cometidos por sus empleados o colaboradores en la ejecución del servicio contratado por la comunidad. De este modo, como señala el artículo, son responsables civiles subsidiarios “las personas naturales y jurídicas dedicadas a cualquier género de industria o comercio, por los delitos o faltas que hayan cometido sus empleados o dependientes, representantes o gestores en el desempeño de sus obligaciones o servicios” (art. 120.4 CP).

COMPETENCIAS DE LOS ADMINISTRADORES SEGÚN EL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS URBANAS

GESTOR: De patrimonios inmobiliarios urbanos o rústicos, rentabilizándolos en beneficio de la propiedad,con criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.

GERENTE: Seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad. Dirección del personal, preocupándose del correcto funcionamiento en la relación laboral entre patrono y trabajadores.

ASESOR: Asesoramiento en temas:

·   Inmobiliarios, alquileres, traspasos, compra-venta de inmuebles, Notario, Registrador de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.

·        Jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad inmobiliaria.

·        Fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.

·         Laborales, Riesgos Laborales, Contratos, Seguridad Social, Medidas de Fomento del Empleo, INEM, Estatuto de los Trabajadores, Accidentes de trabajo, Incapacidad Transitoria por enfermedad, etc.

·  Técnicos, en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.

·         Económicos, criterios de presupuestos, repercusión de gastos, liquidaciones, 
       saldos individualizados, según División Horizontal, estatutos o acuerdos de Junta. repercusión de obras, actualizaciones de renta, liquidaciones, etc., en los casos de Arrendamientos.

MEDIADOR: Entre la comunidad y el propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre el arrendador y el inquilino, entre empresario y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.

SECRETARIO: Custodiando la documentación del arrendador o comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.

CONTABLE: Con criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.

REPRESENTANTE INMOBILIARIO: Valoraciones y peritaciones inmobiliarias, también judiciales, traspasos de locales, alquileres, contratos de arrendamiento, viviendas de protección oficial, etc.

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS SEGÚN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, Artº 20

El Administrador de fincas urbanas ¿Qué es?

El Administrador de fincas urbanas es un profesional con formación específica para gestionar y gobernar una Comunidad de Propietarios, que  asume competencias establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal  (Artículos 20 y 9.1.e) además de otras pactadas entre él y la Comunidad de Propietarios contratante, con arreglo a lo establecido en el  artº.1255 del CC.

Su cometido según la Ley de Propiedad Horizontal

Artículo  20,  Corresponde al Administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso como secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta,  entre otros, lo indicado en el

Artículo  9. 1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal

• Emitir los recibos de los comunitarios
• Expedir las certificaciones, a que se refiere el artículo 9-1-e) párrafo 4º LPH sobre estado de deudas.
• Asumir la representación de la Comunidad en la reclamación de las obligaciones del artículo 9-1 e) y f) referidas en el artículo 21-1 LPH.
• Redacta y Enviar la convocatoria para las correspondientes Juntas; Redactar actas y, si      corresponde, diligenciar el libro de actas.

Quien puede ejercer de Administrador de fincas urbanas 

Según artículo13.5  de la Ley de Propiedad Horizontal,

Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Artículo 13.6.

Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario Administrador, podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Sobre las cuentas de la Comunidad 

Para CARRERAS MARAÑA, "...... la posible responsabilidad civil del Administrador deriva de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad.

Si por Ley (artículo 20 de la LPH) le corresponde al administrador "efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes", la gestión de dichos fondos, es decir, el destino final de los mismos es de su exclusiva competencia, debiendo responder de dicho destino y de su adecuación a lo autorizado ante  la  Junta de Propietarios.

La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de octubre de 1.986 ,indica  que la obligación de rendir cuentas es inherente al mandato, debiendo el mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos, basándose en documentos y comprobantes (Sentencias de 25 de mayo de 1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de febrero de 1.960, 26 de mayo de 1.966 y 24 de mayo de 1.975 ).

En caso de tener que echar al administrador,  s/Código Civil

Revocación del mandato

El mandato se acaba: 

• Por su revocación
• Por renuncia o incapacitación del mandatario
• Por muerte, declaración de prodigalidad o 
• Por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.

El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato, según la  AP Málaga, sec. 6ª, Sentencia de 9 de enero de 2006, nº 5/2006, rec. 792/2005  “Esta Sala tiene reiterada, conforme a la doctrina mayoritaria, la tesis de que se trata de un mandato «sui generis» de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal - los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria-“.