CUÁNDO DEBE DE REUNIRSE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, Artº. 16 LPH

Reunión de la Junta de Propietarios

1.      La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

 

Quien debe de hacer la convocatoria a la Junta y contenido de la misma

2.      La convocatoria  a las Juntas las hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.

 

Propietarios que no estén al corriente de pago

La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el  pago de las deudas vencidas con la comunidad y advertirá de la privación del derecho a voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

 

Si necesitas que se trate algún punto concreto

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

 

Si no acuden todos los propietarios

Si  a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los  propietarios que representen a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día  y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

Citación para la Junta Ordinaria anual

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento  de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

ASISTENCIA A LA JUNTA DE PROPIETARIOS, Artº. 15 LPH

Asistencia a la Junta

Asistencia a la Junta

1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. 

Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las Juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderán al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo17, o de obras extraordinarias y de mejoras.

Morosos

2.- Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente de pago en todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

JUNTA DE PROPIETARIOS, Artº 14

Corresponde a la Junta de propietarios

Junta de Propietarios

1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo 13 y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informados de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

NECESITO SABER SOBRE ..... Contenidos en la LPH

Conceptos  por orden Alfabético   y   Artículos donde se encuentran

Qué me dice la LPH sobre.......

Actas,  Artº. 19  

• Contenido
• Envío a los propietarios
• Firmas
• Libro de actas
• Plazo de cierre
• Subsanación de defectos o errores                                 

Actividades prohibidas,     Artº. 7.2                                                       

Acuerdos necesarios Junta de Propietarios,   Artº. 17

• Mayoría                                                                          
• 1/3 de propietarios                                                      
• 3/5 partes                                                                     
• Unanimidad  
• Impugnación de acuerdos, Artº 18
• Impugnación de acuerdos, caducidad de la acción,  Artº. 18.3

Adquiriente vivienda, obligaciones,   Artº 9.

• Cambio de titularidad de la propiedad,  Artº. 9.1i
• Certificado de transmisiones (deudas con la comunidad)  Artº. 9.1e
• Comunicar domicilio,  Artº 9.1h
• Contribución a gastos generales,  Artº.  9.1e

Agrupación pisos o locales,  Artº. 8

Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal,  Artº 2

Asistencia a la Junta de Propietarios, Artº 15

• Asistencia a la junta en caso de proindiviso,   Artº. 15.1
• Asistencia a la Junta en caso de usufructuario, Artº 15.1
• Asistencia a la Junta en caso de propietario moroso 15.2
• Convocatoria a la Junta,  16.2

Complejos inmobiliarios,  Artº. 24

Comportamiento de los propietarios, Artº. 7

• Actividades prohibidas en los estatutos
• Apercibimiento ante actividades prohibidas
• Modificación de elementos arquitectónicos

Convocatoria Junta de Propietarios,  16.2

Cuota de participación,  Artº 3b  y  Artº 9.1e

Derechos de los propietarios,  Artº. 3 y  Artº. 7.1

Derramas por mejoras,  Artº 11.4

Deudas de la comunidad de propietarios,   Artº. 22

Elementos comunes,  Artº. 1;  Artº 12 y  D.A.U. (Disposición Adicional única)

Estatuto de la comunidad,  Artº. 5

• Estatuto de la comunidad, plazo de adaptación,  D.f.U. (Disposición Final única)

Extinción del régimen de la Propiedad Horizontal,  Artº. 23

Fondo de reserva,  Artº. 9.1f  y  D.A. (Disposición Adicional)

Gastos generales,  Artº. 9.1 e) y 9.2

Impugnación de acuerdos,  Artº. 18

• Impugnación de acuerdos, caducidad de la acción,  Artº. 18.3

Junta de Propietarios,   Artº. 14

• Asistencia, Artº 15
• Competencias, Artº 14
• Convocatoria a la Junta, 16.2
• Plazos de reunión,  Artº. 16.1

Normas de convivencia, & Reglamento de Régimen interior Artº.6

Obligaciones 

• De la Comunidad,  Artº. 10
• De los propietarios,  Artº. 9

Obras

• Construcción de nuevas plantas, Artº. 12
• Daños en elementos privativos,   Artº. 9.1a,b yg
• Daños en elementos comunes,  Artº 9. 1c
• Derramas  Artº 11.4
• División de pisos y/o locales,  Artº. 4 y Artº. 8
• Nuevas instalaciones,  Artº 11
• Obras de mejora,  Artº. 11
• Obras Necesarias,  Artº. 10
• Participación en,  Artº. 9.1f

Órganos de Gobierno, cargos  Artº 13

• Administrador,     Artºs 13 y Artº20
• Presidente,  Artº 13
• Secretario,  Artº. 13
• Vicepresidente,  Artº 13
• Plazo nombramientos,  Artº. 13.7

Propietarios morosos

• Derecho a deliberar pero no a votar, Artº. 15.2
• Relación de nombres en la convocatoria, Artº.16.2
• Relación de nombres en el acta, Artº. 15.2
• Imposibilidad de impugnar acuerdos, Artº. 18.2
• Procedimiento reclamación deuda,  Artº 21
• Certificado reclamación deuda  Artº. 21.4

Título constitutivo,  Artº. 5

Transmitente de vivienda y/o local, obligaciones,  Artº. 9.1e; i)

                         

                                                                                              

¿SE PUEDEN CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS?, Artº 12 LPH

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, la alteración que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

NUEVAS INSTALACIONES, Artº 11

Sobre innovaciones y/o nuevas instalaciones

El propietario no puede exigir

1.- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Acuerdos sobre Innovaciones no exigibles

2.- Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Obras de accesibilidad

3.- Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aún cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Permiso para innovaciones en edificio

4.- Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

Derramas para mejoras

5.- Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD, Artº. 10 LPH

Obras de mantenimiento

1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de Propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS, Artº. 3

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del C.C. corresponde al dueño de cada piso o local:

Derechos de los propietarios

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS, Artº 9 LPH

Obligaciones propietarios

 El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:

1.- Son obligaciones de cada propietario:

 

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el  servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el Artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores

 Contribución a Gastos Generales

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

Deudas con la comunidad

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad Horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por  los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Certificación de deudas con la comunidad

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario,  con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso de su emisión.

   

Contribución a fondo de reserva 

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El  fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca, o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

 Uso del inmueble 

g) Observar  la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Comunicar domicilio

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso  o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Cambio de titularidad de la propiedad

i)  Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el Artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Concepto de Gastos Generales

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

TODOS LOS BANCOS NO SON IGUALES.... pero se parecen mucho

Información sobre las entidades bancarias y su relación con las Comunidades de Propietarios
Actualmente hay muchos propietarios preocupados por el funcionamiento y la relación de las entidades bancarias con las Comunidades de Propietarios, porque las comisiones que nos cobran, suponen un capítulo muy importante a la hora de ajustar nuestro presupuesto comunitario.

Y se da la paradoja que, cuando uno va a pedir presupuesto a una entidad bancaria, Nunca nos lo dan completo. Siempre omiten algo. 

La mejor forma para conseguir uno más aproximado, es hacerse un listado de nuestras necesidades y comenzar a visitar diferentes entidades bancarias. Nos sorprenderán con sus "maravillosas ofertas".  Si no le indican algún concepto de los que a continuación expongo, Pregunte, porque "seguramente se les haya pasado",  
Y comprobaremos que  nos cobran por todo:

• Por mantenimiento de cuenta (semestral, trimestral, según la entidad)
• Por saldo medio
• Por descubierto ¡¡¡¡¡OJO!!!!! con este concepto que nos supone muchísimo dinero
• Por emisión de recibos comunitarios en soporte magnético o internet
• Por devolución de los mismos
• Por ingreso en efectivo de recibos
• Por domiciliaciones de proveedores
• Por nóminas
• Por transferencias
• Por cheques  
• Por envío postal de correspondencia
• ...............................................
• ..............................................

Por si éso fuera poco, y como haciéndonos el FAVOR DEL SIGLO  NOS ENTREGAN GRATUITAMENTE  ¡¡¡¡¡¡¡TARJETAS DE CRÉDITO Y/O DÉBITO!!!!!!!!!! para cada titular de la cuenta. 

Les invito a  pensar en las consecuencias que va a tener ésto!!!

LES SUGIERO QUE NO LAS ACEPTEN, pero ¿Cómo hacer si vienen por defecto en los contratos que firmamos?.

Preparen un documento de NORMAS de la comunidad para las entidades bancarias y anéxelo al contrato que firme con la entidad. De paso,  aprovechen para intentar "blindar su cuenta ante eventuales circunstancias perjudiciales al dinero de la comunidad".

¿Cómo hacerlo? similar al documento que les propongo como modelo, adaptándolo siempre a las características y circunstancias de cada comunidad de propietarios.

NO OLVIDEN  que el dinero de una  Comunidad es muy goloso y deben ustedes preservarlo al máximo