ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, Artº. 5

 Son un conjunto de normas en las que se regulan:

 

a) Las limitaciones del uso y destino del edificio incluso de cada uno de los pisos o locales.

b)  La distribución de los gastos comunes entre los propietarios.

c)  La administración y Gobierno de la Comunidad.

• Los Estatutos se podrán aprobar en cualquier momento, preferentemente cuando se constituya la comunidad de propietarios y, para que tengan validez, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• En ningún caso podrán ser contrarios a la Ley de Propiead Horizontal por lo que, en caso necesario, deberán adaptar sus contenidos a la misma. 
• Obligan a todos quienes constituyen  la comunidad de propietarios, tanto a los iniciales, como a los siguientes que vayan comprando elementos integrantes de dicha comunidad. 

ADAPTACIÓN A LPH, Estatutos comunidad de Propietarios

 

Disposición adicional única Ley de Propiedad Horizontal

 

 1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asímismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley. 

 

 2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.

REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR, Artº. 6

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios  podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos.

¿QUÉ ES EL TÍTULO CONSTITUTIVO? Artº 5

¿Qué es y para qué sirve el título constitutivo?

El Título Constitutivo es una escritura pública en la que se detalla la propiedad horizontal de un inmueble, delimitando los elementos comunes y los privativos.

Debe formalizarse, obligatoriamente, antes de que se produzca la compraventa de los diferentes elementos privativos, es decir, de las viviendas, sus anejos y los locales del edificio y en el mismo se describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos elementos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla, sótano o trasteros.

También se refleja la  cuota de participación de cada vivienda o local, para lo que se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. 
Este dato  se incluirá posteriormente en  la escritura individual de compra-venta de la vivienda y/o demás elementos privativos de la propiedad general.     

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicios del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

El título constitutivo es la escritura de toda la propiedad

Sobre la cuota de participación, Utilidades

Una vez establecida,  la cuota de participación no  se puede alterar, a menos que medie el acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio. Sin embargo,  si la cuota de participación de una vivienda o local ha sido establecida de forma arbitraria con perjuicio de algún propietario, el propietario a quien perjudique podrá impugnar judicialmente la determinación de cuotas que se haya efectuado.

¿Para qué sirve?

 a)  Determina la participación de cada uno de los pisos o locales en la propiedad de los elementos comunes del edificio (solar, cubiertas, fachadas, etc.) 

b) Determina la distribución, entre los distintos propietarios, de los gastos y cargas de cualquier tipo que genere la comunidad de propietarios.

c) Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho a asistir a la Junta, así como los quórum necesarios para la válida constitución de la Junta y para la adopción de los acuerdos, según el distinto régimen de mayorías necesarios para cada tipo de acuerdos.  

En cualquier modificación del título, y salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

 

¿PUEDO HACER TODO LO QUE QUIERA DENTRO DE MI PROPIEDAD?, Artº 7

Dentro de mi casa ¿hago lo que quiero?

El Artículo 7 de la LPH, dice:

Modificación de elementos arquitectónicos

1.- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas 

2.- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en  el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

A quien corresponde poner fin a dichas actividades 

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u  ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará por la normas que regulan el juicio de cognición.

Se puede interponer demanda, en caso necesario

Presentada la demanda, acompañada de acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Consecuencias para el infractor

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL y otros contenidos en la LPH

La Ley de Propiedad Horizontal y los artículos del Código Civil

CÓDIGO CIVIL- Comunidades de bienes y sociedades

TÍTULO III 

De la comunidad de bienes

Artículo 392

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho, pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este TÍTULO. 

Artículo 393 

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad. 

Artículo 394 

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. 

Artículo 395 

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. 

ARTÍCULO 396

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél, o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los  elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y losrecintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía sola; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de las que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo TÍTULO, no tendrán derecho de tanteo ni  de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Artículo 396 redactado por Ley 8/1999, 6 abril (BOE 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 de julio, de Propiedad Horizontal. 

Artículo 397 

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. 

Artículo 398 

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la DISPOSICIÓN anterior. 

Artículo 399 

Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratase de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.