¿SE PUEDEN CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS?, Artº 12 LPH

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, la alteración que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

NUEVAS INSTALACIONES, Artº 11

Sobre innovaciones y/o nuevas instalaciones

El propietario no puede exigir

1.- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Acuerdos sobre Innovaciones no exigibles

2.- Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Obras de accesibilidad

3.- Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aún cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Permiso para innovaciones en edificio

4.- Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

Derramas para mejoras

5.- Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD, Artº. 10 LPH

Obras de mantenimiento

1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de Propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS, Artº. 3

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del C.C. corresponde al dueño de cada piso o local:

Derechos de los propietarios

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS, Artº 9 LPH

Obligaciones propietarios

 El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:

1.- Son obligaciones de cada propietario:

 

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el  servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el Artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores

 Contribución a Gastos Generales

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

Deudas con la comunidad

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad Horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por  los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Certificación de deudas con la comunidad

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario,  con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso de su emisión.

   

Contribución a fondo de reserva 

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El  fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca, o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

 Uso del inmueble 

g) Observar  la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Comunicar domicilio

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso  o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Cambio de titularidad de la propiedad

i)  Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el Artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Concepto de Gastos Generales

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

TODOS LOS BANCOS NO SON IGUALES.... pero se parecen mucho

Información sobre las entidades bancarias y su relación con las Comunidades de Propietarios
Actualmente hay muchos propietarios preocupados por el funcionamiento y la relación de las entidades bancarias con las Comunidades de Propietarios, porque las comisiones que nos cobran, suponen un capítulo muy importante a la hora de ajustar nuestro presupuesto comunitario.

Y se da la paradoja que, cuando uno va a pedir presupuesto a una entidad bancaria, Nunca nos lo dan completo. Siempre omiten algo. 

La mejor forma para conseguir uno más aproximado, es hacerse un listado de nuestras necesidades y comenzar a visitar diferentes entidades bancarias. Nos sorprenderán con sus "maravillosas ofertas".  Si no le indican algún concepto de los que a continuación expongo, Pregunte, porque "seguramente se les haya pasado",  
Y comprobaremos que  nos cobran por todo:

• Por mantenimiento de cuenta (semestral, trimestral, según la entidad)
• Por saldo medio
• Por descubierto ¡¡¡¡¡OJO!!!!! con este concepto que nos supone muchísimo dinero
• Por emisión de recibos comunitarios en soporte magnético o internet
• Por devolución de los mismos
• Por ingreso en efectivo de recibos
• Por domiciliaciones de proveedores
• Por nóminas
• Por transferencias
• Por cheques  
• Por envío postal de correspondencia
• ...............................................
• ..............................................

Por si éso fuera poco, y como haciéndonos el FAVOR DEL SIGLO  NOS ENTREGAN GRATUITAMENTE  ¡¡¡¡¡¡¡TARJETAS DE CRÉDITO Y/O DÉBITO!!!!!!!!!! para cada titular de la cuenta. 

Les invito a  pensar en las consecuencias que va a tener ésto!!!

LES SUGIERO QUE NO LAS ACEPTEN, pero ¿Cómo hacer si vienen por defecto en los contratos que firmamos?.

Preparen un documento de NORMAS de la comunidad para las entidades bancarias y anéxelo al contrato que firme con la entidad. De paso,  aprovechen para intentar "blindar su cuenta ante eventuales circunstancias perjudiciales al dinero de la comunidad".

¿Cómo hacerlo? similar al documento que les propongo como modelo, adaptándolo siempre a las características y circunstancias de cada comunidad de propietarios.

NO OLVIDEN  que el dinero de una  Comunidad es muy goloso y deben ustedes preservarlo al máximo

 

MODELO DE NORMAS DE LA COMUNIDAD PARA ENTIDADES BANCARIAS

Disposiciones contrato bancario

Cuando abrimos una cuenta en una entidad bancaria, firmamos un contrato "tipo" con unas condiciones "férreas" que nos imponen. 
Sin embargo, según consulta realizada en el Banco de España, podemos anexar una serie de "DISPOSICIONES" de la comunidad, para que no hagan con nuestra cuenta "lo que les de la gana". 

Para que este documento sea válido,como todo contrato deberá de estar firmado y sellado por ambas partes, siendo éstos,  el máximo responsable de la comunidad, el  presidente  y el máximo responsable de la oficina bancaria donde hemos abierto la cuenta, el director de la oficina.

QUIEN DEBE DE PREPARAR EL DOCUMENTO  

El responsable de las gestiones administrativas.  El  secretario o el administrador, pero deberá firmarlo Siempre el Presidente de la Comunidad.

 

MODELO DE NORMAS DE LA COMUNIDAD (para que cada cual lo adapte a sus características y/o necesidades)

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS........
NIF...............
Domicilo ......................
Localidad .......................
                                                                                             ENTIDAD BANCARIA
                                                                                           OFICINA Nº.....dirección
                                                               Att. Sr. Director, D.............. (Nombre y apellidos)
                                                                                     
 Fecha (localidad, día, mes y año)

Estimado Sr.:
Ponemos en su conocimiento que el pasado día…………. de …………… de……….. se celebró la Junta Gral. Ordinaria de la Comunidad de Propietarios ………… en cuya  renovación de cargos salieron como miembros de la actual Junta Rectora,

D/Dª …………….. , Presidente

D/Dª……………….  Vicepresidente 

y  Dº/D ª. ……………………..Administrador/a, Colegiado/a Nº……….. en el Colegio de Administradores de …….  

Debiendo por tanto, quedar canceladas a todos los efectos,  las firmas de los anteriores miembros de la Junta Rectora de la Comunidad, al tiempo que se validan las firmas de los cargos actuales.

Asimismo, como máximo representante y responsable  de dicha comunidad,  le indico una serie de instrucciones para la correcta operatividad de nuestra cuenta corriente    nº  …………………… 

1. TARJETAS DE CRÉDITO: Dependiente de esa cuenta contratada a nombre de la Comunidad de Propietarios........., Prohibimos expresamente la entrega a nadie, bajo ningún concepto ni circunstancia, de tarjeta alguna de Débito y/o Crédito,  recayendo directamente sobre su entidad, la responsabilidad del uso que se hiciera de la misma. 
2. DOMICILIACIÓN DE RECIBOS: Se pasarán al cobro las siguientes Domiciliaciones fijas:

• Compañías de teléfonos (Especificar el nombre de las Compañías)
• Compañías de electricidad (poner los nºs de contratos)
• Empresas de Mantenimiento (Ascensores y demás)
• Impuestos Ayuntamiento  (salida garajes y otros)
• Recibo de la Administración XX
• ............................................
• ................................................
• Nóminas de empleados (porteros, jardineros, vigilantes o cualquier empleado contratado directamente por la comunidad de Propietarios).
• Impuestos de empleados: Seguros sociales; Declaración de IRPF

 Respecto a talones y transferencias: 

• Serán necesarias siempre dos firmas mancomunadas y reconocidas, para efectuar cualquier tipo de pago o salidas de dinero: Talones; Transferencias; Nueva Domiciliación de recibos, etc.
• Todos los  talones/cheques bancarios,  serán nominativos, quedando expresamente prohibido aceptar ninguno al portador. Así mismo todos llevarán las 2 firmas reconocidas y comprobadas.
• No se podrá realizar ningún tipo de disposición en efectivo, mediante recibos de ventanilla o similares. 

Gracias por su atención. Reciba un cordial saludo,

Recibí:                                                                                                 Nombre Apellidos

Nombre del Director de la entidad                                                  Presidente  de la comunidad

Sello y firma                                                                                            Sello y firma